Guía Práctica para regular alquileres temporarios

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El Real Decreto Ley de Alquiler Vacacional 7/2019 permite a las comunidades de propietario. Limitar o condicionar el alquiler vacacional, pero en ningún modo, prohibir este tipo de alquiler.



Para poder prohibir es necesario un acuerdo unánime de todos los propietarios.
El derecho a la propiedad privada y a la libertad de empresa son derechos fundamentales y
conforme a la constitución no pueden ser restringidos o limitados si no es mediante una
norma con rango de ley (art. 81 CE). Con esta reforma el legislador en ningún momento ha habilitado a las comunidades de propietarios para que decidan si las viviendas pueden o no dedicarse a una actividad turística, pero si regular.
La actividad turística, a priori, no es una actividad que implique molestias a los vecinos, el
problema que se presenta con la vivienda vacacional no es propiamente la uso, sino el usuario o el tipo de ocupante. De hecho, en el caso de los alquileres permanentes también ocurre que un inquilino tenga usos y costumbres o síndromes que si afectan a la comunidad.
También se afirma que el alquiler turístico sube el precio de los alquileres. Pero es importante entender, que el principal problema que existe en el mercado de alquiler en España es el alto volumen de viviendas vacías, a diferencia de lo que ocurre en el resto de Europa.

según afirma El dr. Vicente Magro Servet, Magistrado del Tribunal Supremo.

“Ello viene motivado en parte por la falta de seguridad jurídica que percibe el propietario y el alto riesgo de impago. Sería importante poner en marcha el Registro de Impago de Alquileres que se regula en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2013. Así se sacaría del mercado de alquiler a los inquilinos que no pagan y daría seguridad a los propietarios a la hora de alquilar”.

¿Comó se regula?

La facultad regulatoria que se otorga a la comunidad de propietarios precisa la doble mayoría (votos y coeficientes) de tres quintos de los propietarios y su alcance o contenido está limitado por lo establecido en el propio ordenamiento jurídico y la
jurisprudencia. En sus diferentes conferencias, el dr. Magro Servet Explica del siguiente modo su guía de límites regulatorios de la comunidad para estos casos:

    1. En primer lugar establece la reforma que esta regulación ha de realizarse “en los términos
      establecidos en la normativa sectorial turística”.
    2. En segundo lugar, no se puede limitar o restringir el derecho de uso inherente a la
      propiedad, estableciendo días, horas, zonificaciones .
      La regulación de la comunidad habrá de estar orientada a evitar molestias al resto de los ocupantes del inmueble y a compatibilidar los derechos de unos y otros. Así se admite como válido el exigir al propietario que disponga de un seguro por los daños que puedan causar los inquilinos, tanto a los elementos comunes como a los privativos, haciendo responsable solidario al propietario de los daños ocasionados por sus inquilinos caso de que no disponga de él. También podrían obligar a la entrega a los inquilinos de unas normas de convivencia con la advertencia de que su incumplimiento sería causa de desalojo, establecer que en caso de estacionamiento de vehículos en zonas comunes o en plazas ajenas se podrá retirar el vehículo a la calle por una grúa particular, exigir la inscripción de la vivienda turística en los registros autonómicos correspondientes para denunciar a Turismo en caso de incumplimiento, … y por último exigir al propietario que informe a su inquilino o incorpore a su propio reglamento de régimen interior (las del art. 16 Decreto del
      Principado 48/2016) las normas que haya establecido la Comunidad para poder requerir de la Policía el desalojo en caso de incumplimiento.
    3.  En tercer lugar, se admite expresamente la posibilidad de incrementar la participación en los gastos de comunidad en un 20%, incluso en las derramas.

Por último

La regulación de la comunidad de propietarios no tendrá efectos retroactivos y por tanto no afectará a quien tenga su vivienda inscrita como vivienda turística o vacacional. Lo que en ningún caso podrá la Comunidad es limitar el uso de la vivienda, tanto para el arrendador como para el arrentario, por ejemplo, prohibiendo animales de compañía o limitando el número de personas que pueden acceder a la vivienda. También será nula la prohibición o la restricciones al uso de los elementos comunes a los inquilinos. No sería tampoco legal la imposición de sanciones pecuniarias por la comunidad de propietarios, ya que para ello es precisa una ley habilitante, que no existe (reserva de ley del art. 25.1 CE). Sin embargo, la Ley de Propiedad Horizontal (art. 7.2) regula la posibilidad de privar del uso de la vivienda hasta por tres años al propietario y de forma definitiva en el caso de alquileres,cuando existen ruidos o molestias de cierta entidad. En este sentido existen sentencias en Cataluña y Valencia donde se condenaba a la prohibición de destinar la vivienda a usos turísticos por las molestias y problemas que habián generado a los vecinos. Destacar la de 19/5/2016 del TSJ de Barcelona donde se decretó el cese definitivo de la actividad en unas viviendas gestionadas por una empresa turística. No obstante, las molestias no se pueden presumir, hay que esperar a que se produzcan y, estando debidamente acreditadas, servirán para prohibir usos turísticos en casos concretos. En todos estos casos, existe una responsabilidad del propietario “in eligendo” o “in vigilando” que se lucra por su actividad y por tanto le es exigible una especial diligencia y la obligación de vigilar la “reputación” de las personas que alquilan su vivienda. En cualquier caso, no hay que confundir la molestia con la incomodidad. La primera afecta a todos o la mayoría de los vecinos y es una cuestión comunitaria y la segunda tiene un alcance limitada o que sólo afecta a una persona, como ocurre con los ruidos que el uso ordinario de la vivienda genera (el ruido de los tacones, el golpe de una puerta a cerrar …)

 

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