Antonio Lorca Fernández, Administrador de Fincas del Colegio de Administradores de Fincas de  Asturias y Abogado del ICA Oviedo, analiza punto por punto y  responde algunas de las consultas más frecuentes en las administraciones de comunidades de propietarios tras la tercera fase de desescalada tras la pandemia. 

Por Antonio Lorca Fernández

POSIBILIDAD DE REALIZAR JUNTAS
La celebración de una junta presenta la dificultad de coordinar el derecho de los
propietarios a asistir a la junta general con la limitación de la libertad de circulación previstaen el artículo 7.1 c) del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo. El desplazamiento de un propietario para asistir al lugar físico de celebración de una junta no es una actividad
administrativamente permitida bajo el estado de alarma, porque no se encuentra amparada
en ninguno de los supuestos del citado artículo 7, que recoge entre otros motivos para
desplazarse por las vías públicas el acudir al trabajo o comprar alimentos, pero no el acudir
a actividades culturales, recreativas, deportivas …. ni a juntas de propietarios.

Las sucesivas órdenes de flexibilización de las restricciones de ámbito nacional en
sus distintas fases ya permiten los desplazamientos por la vía pública por cualquier motivo,
incluso acudir a una junta, sin apenas restricciones siempre que sea dentro de la provincia,
manteniendo una distancia mínima de seguridad de, al menos, dos metros, o, en su defecto, medidas alternativas de protección física, de higiene de manos y etiqueta respiratoria. No obstante , no permiten a quien tengan su domicilio en otra provincia el desplazarse a las juntas, ya que este desplazamiento no tiene encaje en ninguna de las excepciones del artículo 7 de las órdenes de desescalada.

Tampoco permite desplazarse a quienespresenten síntomas o estén en aislamiento domiciliario debido a un diagnóstico por COVID-19, o que se encuentren en período de cuarentena domiciliaria por haber tenido  contacto estrecho con alguna persona con síntomas o diagnosticada de COVID-19.
Si bien la infracción de las restricciones a la libertad de movimientos no implica la
nulidad de la junta ni afecta a su validez, cualquier propietario podría alegar la infracción de su derecho de asistencia si es convocado a una junta a la que sólo puede asistir
infringiendo las reglas sobre circulación.

A fin de salvar este problema, el Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, estableció que las juntas o asambleas de asociaciones y sociedades civiles y mercantiles podían celebrarse por video o por conferencia telefónica múltiple, pero curiosamente no regula esta posibilidad en el caso de las juntas de las comunidades de propietarios, que por tanto no pueden celebrarse por videoconferencia, salvo en Cataluña que ya las permitía antes. Quizás el motivo de ello es que las comunidades de propietarios pueden reunirse a lo largo del año siguiente al del cierre del ejercicio para aprobar los presupuestos y cuentas (art. 16.1 LPH), a diferencia de las sociedades y asociaciones que se han de reunir necesariamente dentro de los seis primeros meses de cada ejercicio, para, en su caso, aprobar la gestión social, las cuentas del ejercicio anterior y resolver sobre la aplicación del resultado.

En el caso de que todos los propietarios tuvieran su domicilio dentro de la provincia,
no se tenga conocimiento de que haya propietarios en cuarentena, fuese urgente la
convocatoria de la junta a juicio del presidente de la comunidad y éste asumiese los riesgos
sanitarios y de su posible impugnación, se tendría que gestionar su celebración con las
máximas garantías sanitarias.

Nuevamente las normas de la desescalada no regulan la forma de celebrar las
juntas, por lo que el administrador para organizarla tendrá que aplicar analógicamente lo dispuesto en el artículo 38 sobre celebración de actos y espectáculos culturales (art 30 en
fase III) y el artículo 48 sobre congresos, encuentros, reuniones de negocio y conferencias
de la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo (art 40 en fase III). En concreto, para poder
realizar una junta con unas mínimas garantías que eviten posibles contagios, se precisaría:
– En espacios cerrados: No reunir más de 50 personas (80 en fase III).
– En espacios abiertos: No reunir más de 400 personas (800 en fase III)
– En ambos casos:
– No sobrepasar ⅓ del aforo del local cerrado o espacio abierto (½ en fase III)
– El público deberá permanecer sentado y tener asiento preasignado (artículo
34 de la Orden SND/399/2020, de 9 de mayo). Ello implica un asiento
preparado por cada propietario, se prevea o no su asistencia.
– Los asientos deberán estar dispuestos para que haya al menos 2 metros de
distancia
– Como no se puede garantizar en todo momento la distancia de seguridad de
dos metros, sobre todo en durante la entrada y en las salidas de la reunión,
habrá que ir equipado con mascarilla (artículo 7.2).
– Deberán disponer de dispensadores de geles hidroalcohólicos o
desinfectantes con actividad virucida autorizados y registrados por el
Ministerio de Sanidad, en todo caso en el acceso al recinto, incluidos los
espacios al aire libre (art. 35.2).
– Se establecerán marcas de distanciamiento en el suelo en el acceso a la sala
(art 34.1.d).

– Realizar la limpieza y desinfección del local o espacio antes de realizar la
reunión, conforme a lo indicado en el artículo 6 (art. 35.1).

El problema que se le presentará a la comunidad de propietarios es encontrar un
lugar que reúna los requisitos indicados para celebrar la junta, ya que la mayoría de los
salones de actos públicos y privados están cerrados.

APERTURA DE PISCINAS COMUNITARIAS
Las piscinas comunitarias se vieron afectadas por el Real Decreto 463/2020, de 14
de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis
sanitaria ocasionada por el COVID-19, cuando su artículo 10.3 suspendió la apertura al
público de locales y establecimientos en los que se desarrollen las actividades deportivas y
de ocio que recoge su anexo, entre las que se mencionan las piscinas. Si bien se
planteaban dudas sobre si la suspensión afectaba o no a las piscinas de las comunidades
de propietarios por no ser de acceso público, sino restringido a los integrantes de la
comunidad, el Ministerio de Sanidad ha aclarado que las piscinas comunitarias tienen la
condición de piscinas recreativas y por tanto están sujetas a la suspensión de actividades y
a las normas de la desescalada que contienen las ordenes que la regulan.

La forma de proceder a la apertura de las piscinas recreativas se encuentra regulada
en los artículos 44 y 45 de la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, para la fase II. En la
fase III la Orden SND/458/2020, de 30 de mayo, no establece ninguna modificación.
Para proceder a la apertura de la piscina se precisa:
– Concertar cita previa con la comunidad. Para ello, se organizarán horarios
por turnos, fuera de los cuales no se podrá permanecer en la instalación.
– El aforo máximo permitido será del treinta por ciento de la capacidad de la
instalación, siempre que sea posible respetar la distancia de seguridad entre
usuarios de dos metros. En caso contrario se reducirá dicho aforo a efectos
de cumplir con la distancia de seguridad.

– Con carácter previo a su apertura se deberá llevar a cabo la limpieza y
desinfección de las instalaciones con especial atención a los espacios
cerrados como vestuarios o baños.

Asimismo, se deberán limpiar y desinfectar los diferentes equipos y
materiales como, vaso, corcheras, material auxiliar de clases, rejilla
perimetral, botiquín, taquillas, así como cualquier otro en contacto con los
usuarios, que forme parte de la instalación.

Diariamente se procederá a la limpieza y desinfección de la instalación de
acuerdo con lo señalado en el artículo 6.

No obstante, en aquellas superficies en contacto frecuente con las manos de
los usuarios, como pomos de las puertas de los vestuarios, o barandillas, se
deberá llevar a cabo una limpieza y desinfección, al menos tres veces al día.

– Se recordará a los usuarios por medios de cartelería visible o mensajes de
megafonía las normas de higiene y prevención a observar, señalando la
necesidad de abandonar la instalación ante cualquier síntoma compatible con
el COVID-19

– En las zonas de estancia de los usuarios, se debe establecer una
distribución espacial para garantizar la distancia de seguridad de al menos
dos metros entre los usuarios mediante señales en el suelo limitando los
espacios. Todos los objetos personales, como toallas, deben permanecer
dentro del perímetro de seguridad de dos metros establecido, evitando
contacto con el resto de usuarios.

– El uso y limpieza de los aseos se llevará a cabo de conformidad con lo
previsto en el artículo 6.5. Asimismo, se deberá verificar que, en todo
momento, estén dotados de jabón y/ o geles hidroalcohólicos o
desinfectantes con actividad virucida autorizados y registrados por el
Ministerio de Sanidad. Su ocupación máxima será de una persona, salvo en
aquellos supuestos de personas que puedan precisar asistencia, en cuyo
caso también se permitirá la utilización por su acompañante. Deberá
reforzarse la limpieza y desinfección de los referidos aseos garantizando
siempre el estado de salubridad e higiene de los mismos. No se podrá hacer
uso de las duchas de los vestuarios ni de las fuentes de agua.

Para la determinación del aforo y la parcelación será conveniente elaborar un plano
de la distribución de las zonas de ocupación, marcar en el suelo las misma y disponer de un
cartel con ellas. Si no se dispone del aforo en la documentación de la piscina, este se
calcula de la siguiente forma:
– Capacidad del vaso de la piscina: 2 M2 por persona. Del aforo resultante
habrá que reducir al 30% el número máximo de personas que pueden
bañarse a la vez en el vaso.
– Capacidad de la zona de estancia de usuarios (donde se ponen las toallas):
4 M2 por persona. Del aforo obtenido no podrían ocupar esta zona más de un
30%.
Para el cumplimiento de estas obligaciones es preciso que la comunidad de
propietarios tenga ya contratada a una persona o empresa que se encargue del sistema de
cita previa, del control de aforo y de la limpieza y desinfección. Estas funciones se podrían
encomendar al socorrista o al portero con la ayuda de algún sistema informático de reservas o de control de aforo. En todo caso, hay que tener en cuenta que las facultades del administrador y el presidente son limitadas y para realizar nuevas contrataciones habría
que celebrar una junta, lo que en las circunstancias actuales resulta complicado.

INSTALACIONES DEPORTIVAS DE LA COMUNIDAD (Pádel, fútbol …)

Para la pistas deportivas abiertas la regulación se encuentra en el artículo 41 de la
Orden SND/399/2020, de 9 de mayo. Se trata ya de una norma consolidada con las
modificaciones hasta el día de hoy. Para pistas cubiertas hay que acudir al artículo 42.7 de
la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo. Ambas ordenes resultan parcialmente modificadasen fase III por la Orden SND/458/2020, de 30 de mayo.

Los requisitos para su apertura son:

–  Enfase III, podrá también acceder con otra persona distinta del entrenador.
– Antes de la reapertura de la instalación se llevará a cabo su limpieza y
desinfección.

Asimismo, a la finalización de cada turno se procederá a la limpieza de las
zonas comunes y, en cada turno, se deberá limpiar y desinfectar el material compartido
después de cada uso. Al finalizar la jornada se procederá a la limpieza de la instalación. La
limpieza y desinfección de las instalaciones se realizará de acuerdo con lo señalado en el
artículo 6.

Para el cumplimiento de estas obligaciones es preciso que la comunidad de
propietarios ya disponga de portero o de una persona o empresa contratada que se
encargue del sistema de cita previa, del control de aforo y de la limpieza y desinfección. Si
no la tuviera, para poder contratarla tendría que celebrar una junta.

No es suficiente con que los propietarios-usuarios se comprometan a limpiar y
desinfectar la pista después de su uso, ya que las obligaciones sanitarias se imponen al
“titular de la instalación”, que es la comunidad de propietarios, no a sus usuarios (art. 41.9 y 42.8 respectivamente). En caso de incumplimiento, las sanciones se impondrán al usuario
que no realizó la limpieza y desinfección o la realizó de forma incorrecta, si no a la
comunidad de propietarios en su conjunto, es decir, a todo ellos en su parte alicuota sobre
el total del edificio.

GIMNASIOS COMUNITARIOS
Conforme a lo dispuesto en la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, y la Orden
SND/399/2020, de 9 de mayo, sólo podrán utilizarse los gimnasios de los clubes deportivos
profesionales, Sociedades Anónimas Deportivas, Centros de Alto Rendimiento y Desarrollo
de Entrenamientos Medios en Ligas profesionales. para desarrollar entrenamientos de
carácter total dirigidos a una modalidad deportiva específica, cumpliendo con las
correspondientes medidas de prevención e higiene. En fase III también pueden abrir los
gimnasios de los hoteles y alojamientos turísticos. Quedan al margen de la apertura en
ambas fases los gimnasios de las comunidades de propietarios y los privados para el
público en general.

PARQUES INFANTILES EN ZONAS COMUNITARIAS
No se prevé la apertura de los parques infantiles en la fase II. Al contrario, se
especifica expresamente que en los centros y parques comerciales las zonas recreativas,
como pueden ser zonas infantiles, ludotecas o áreas de descanso, deben permanecer
cerradas.


En fase III ya se permite la apertura de las zonas infantiles en los centros
comerciales, si bien habrá de procederse a su limpieza y desinfección, tanto antes de la
apertura al público y después del cierre, como de manera regular durante el horario de
apertura. También se regula la realización de actividades de tiempo libre destinadas a la
población infantil y juvenil (ludotecas), si bien con un monitor, aforos limitados y en grupos
de hasta un máximo de diez personas, incluido el monitor.
No se mencionan otras zonas infantiles, por lo que las instalaciones infantiles y
columpios de las comunidades de propietarios continúan cerradas también durante la fase
III.

USO DE LOCALES COMUNITARIOS
En función del uso que se quiera hacer de los mismos será aplicable un precepto u
otro de la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, en fase II, o de la Orden SND/458/2020, de 30 de mayo, en fase III.


Si se pretende realizar una reunión o conferencia, habrá que aplicar lo dispuesto
en el artículo 48 o 40, según la fase.
Si se trata de realizar una actividad de animación o u evento cultural o de ocio,
se podría aplicar por analogía lo dispuesto para los hoteles y alojamientos turísticos, para
las bibliotecas y para los cines y teatros, teniendo presente que durante la fase II las
actividades infantiles o de ludoteca no están permitidas (art. 12.d) y las salas infantiles de
las bibliotecas han de permanecer cerradas (art. 24.5), lo que parece excluir a los menores
de su uso. No ocurre lo mismo en la fase III donde el artículo 43 permite la realización de
actividades de tiempo libre dirigidas a la población infantil y juvenil, siempre que sean
monitorizadas, en grupos de no más de 10 personas incluido el monitor y con unos aforos
específicos.
Las actividades de restauración (catering, cafeterias …) se regirán por lo dispuesto
en los artículos 18 y 19..
En todos estos casos, no será posible desarrollar estas actividades en los locales
comunitarios sin una persona contratada por la comunidad que se encargue de realizar las
labores de limpieza y desinfección, controle el cumplimiento de los aforos y supervise el
cumplimiento de las medidas de distanciamiento que se establecen.

JARDINES, PATIOS, SOPORTALES Y ESPACIOS DE PASEO
Estas zonas no pueden ser usadas por menores para jugar, ya que no se han
abierto los parques recreativos infantiles ni las zonas de juego y recreo de los menores, que fueron clausurados en el artículo 10.3 del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma. Además, en la Orden SND/380/2020, de 30 de abril se mantiene la prohibición expresa de que los menores de 14 años practiquen actividad física en vías públicas, que únicamente podrá utilizar para pasear con un adulto en las franjas horarias establecidas.

Sí se podrá realizar en dichos espacios actividad física no profesional por los
mayores de 14 años, en concreto deportes individuales que no requieran contacto con
terceros, así como los paseos. Todo ello, con las condiciones que se recogen en la Orden
SND/380/2020, de 30 de abril y siempre que los estatutos o las normas de régimen interno
de la comunidad de propietarios no lo prohíban. En todo caso, deberá mantenerse una
distancia mínima de seguridad de, al menos, dos metros, o, en su defecto, medidas
alternativas de protección física, de higiene de manos y etiqueta respiratoria. A estos
efectos, los grupos deberían ser de un máximo de quince personas, excepto en el caso de
personas convivientes (art. 7 de la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo).

No se contempla en la normativa de la desescalada la posibilidad de usar los
jardines y demás espacios comunitarios para tomar el sol, salvo que estén asociadas a
una piscina recreativa de la comunidad de propietarios, por lo que esta actividad no estaría
aún permitida.

Además, se podrán realizar en ellos las mismas actividades que en los locales
comunitarios, siempre que lo permitan los estatutos y normas de régimen interior, con las
especialidades que se recogen para los espacios abiertos en la Orden SND/414/2020, de
16 de mayo.